根据区域商业体量、业态、消费客群等因素，分析项目所在区域商圈的等级及商业特征，以判定项目在区域中的地位及可实现的区域发展推动力。

  结合项目在区域中的发展定位及项目物业配比预判商业规模，确定商业部分的等级，推断可辐射的人口基数及消费客群类型。

  地上部分：商业部分11.25万㎡（自持6万㎡），办公部分13.5万㎡，公寓部分15.75万㎡，酒店部分4.5万㎡（全部自持）；

  地下部分：商业部分3万㎡（全部自持），车位18万㎡（共计4500个，销售1500个，自持3000个）。

  在商业地产开发中，不仅要对开发建设期的投资收益进行细致的计算，还要最大限度地考虑后期招商运营中的成本及利润。

  商业运营假设项目商业部分将于2022年竣工，商业营收主要来自于租金、广告收入、停车收等。

  例2、假设项目为所处二线万平方米的购物中心，参照某商业地产标杆企业对应级别城市、对应规模项目的运营费效标准，测算其经营成本费用（包括工资及相关联的费用、行政费用、营销推广费用、能源费、维护维保费.....）

  1、工资及相关联的费用标准：100元/平米/年；年工资及相关联的费用：10万平米*100元平米/年=1000万/年；注：未含总部费用分摊。2、行政费用标准：11元/平米/年；年行政费用：10万平米*11元平米/年=110万/年；3、营销推广费用标准：80元/平米/年；年营销推广费用：10万平米*80元平米/年=800万/年；4、能源费项目所在城市标准：54元/平米/年；年能源费：10万平米*54元平米/年=540万/年；5、维护维保费（含保安、保洁、绿化、工程维保等相关联的费用）标准：140元/平米/年；年维护维保费：10万平米*140元平米/年=1400万/年；以上五大项合计为：

  商业地产项目的经营成本费用指标根据项目所处城市、区域位置、项目规模等因素的影响，测算体系也不完全一样。（以上仅为参考）

  运营没有章法，都是随机而变的，取决于地方行业习惯、物业规模、人员岗位等条件，例如从事的大型卖场，保洁、保安就可以外包，通过运营部按合同标准做考核，工程维修部门单设；小型物业，可以综合管理，划分到运营管理架构下，由运营人员直接管理。

  大多数人判断店面好坏首先计算的可能是店铺面积和租金，很少有人首先计算客流量。

  店铺选址考虑的四项核心指标：第一项是客层；第二项是客流量；第三项是面积；第四项才是价格。

  客流量的大小是判断店铺所在地段好坏的主要的因素，客流量大，店铺的销售业绩才会高；同样的道理，运营也可通过监控店铺客流量，来粗略判断商户的经营业绩。

  下面通过一个购物中心服装店铺案例来说明客流量测算逻辑，为便于说明做了部分简化。

  该店铺每月经营的固定成本为：3.8万元+2.4万元+0.4万元+0.6万元=7.2万元三、保本销售额

  为了达到不亏本，店铺每月的营业额至少要与经营店铺的成本持平，才可能正真的保证存活下去，即：保本销售金额Y-进货成本（30%Y）-税费（10%Y）=店铺经营固定成本。

  假设平均零售价300元/件，销售平均折扣80%，那么每月需要卖出的件数为：

  假设该店铺平均客件数为1.2件/人，那么每天在店铺中必须购买衣服的顾客人数为：

  假设每天进店的100个人当中有20个人成交，即成交率为20%，那么每天进店的顾客人数为：

  从而，计算出该家店铺每天必须有1400个人经过此店的门口，即客流量为1400人时，这家店铺才能保本，超过1400个人的客流量这家店铺才有盈利空间。

  1.当店铺门口的客流量增大时，其店铺的销售业绩也会得到相应提高。考考大家，如果客流为日均4000人，其它因素不变，该店铺能赚多少钱，多长时间回本？

  3.对于甲方朋友来讲，当这个服装店铺租金和销售的占比（租售比）超过32%时，基本处于亏损状态；务必要尽快开展经营辅导，对店铺做多元化的分析，到底什么问题造成目前状态？尽快改善业绩，避免陷入亏损！

  以上是针对单个店铺，如果针对购物中心，比如一个10万平方的商业，每天的客流在多少才能正常运营？

  建筑面积10万平方的商业体，净租赁面积在5万平米左右，按照上述服装店例子，销售坪效超过800元/平方/月时，商家不会亏损（通常业内认为销售坪效1000元/平方/月时，商家不会亏损）。

  所以一个10万平方的商业体月均销售应该在4000万，日均销售133.33万，年销售4.8亿。

  这个没有细分主次力店和普通商铺，通常主次力店销售坪效低于800元/平方/月。

  当然这个销售额没考虑每个商业体的租金水平。连锁知名商业体或者成熟商业体租金坪效相比来说较高，一二线城市商业体租金坪效也相比来说较高，租金对商铺经营提出更高要求，当然相对来说一二线城市的成熟商业体客流更高，销售机会也较大！

  10万平方的商业体月均销售要实现4000万，每月客流应该要多少才能支撑呢？

  这就要了解商业体的客单价。由于2020年受疫情影响，我们就以2019年华东部分购物中心的客流销售来做参考。

  根据我们前面预估的一个10万平方的商业体月均销售在4000万，日均销售133.33万，通过上表购物中心大概平均客单价在76元/人，因此该10万平方每天最低客流1.75万人数。

  由于现在客流采集基本上以人次统计，因此差不多一个10万平方的商业体日均客流在2.2万人可保证商场基本稳定！那么一个10万平米的商业体一年的客流量应该在800万左右应该是生死线!

  所以怎么样才能做到每天吸引2.2万客流就是各商业体操盘手的基本任务和企划部门的KPI！

  而每天2.2万客流来了，考验商业体操盘手的是如何提升游逛深度？而考验各个商家的是怎么样提高进店率？怎么样提高试穿率？怎么样提高连单率？怎么样提高回头率？

  一个10万平米的商业体日均客流要保证2.2万人次，其实还有个客观因素——周边人口！如果3公里范围内只有少数的消费群体，要实现3万的客流指标还是很困难的。

  万达广场的选址要求城市非流动人口：50万以上，原则是半径5公里有30万住户就可以。

  龙湖的拿地标准是要求根据人口规模、轨道交通节点进行分布，所选地块5公里内，人口密度平均为30万人次。

  上述是知名商业体的商圈范围，一般非知名商业体商圈锁定3公里范围30万人，成功几率较高。也就是说每日客流和周边人口的比例大概在10%。

  由此我们也可以大概推导说如果你的商业体周边3公里有20万人，日均客流2万，周边50万人，日均客流5万。上述推导只是理论数据或者说正常运营情况下的基本目标。

  由此其实我们还可以做个逆命题，知道一个区域3公里有30万人，我们大家可以推导出一个10万方的商业体租金水平吗？

  此表一出估计会被很多操盘手狂骂，“哪有那么高的租金收入！”，大家稍安勿躁，要实现年租金收入9000万，整个项目的平均租金要在150元/㎡/月，同时必须是年销售6个亿。

  考虑主次力店大概占总租赁面积50%，假设主次力店的平均租金相当于普通商铺的一半，那么主次力店面积25000㎡，平均租金75元/㎡/月，则主次力店年租金2250万；普通商铺年租金6750万，普通商铺平均租金225元/㎡/月。

  所以如果各位乙方朋友如果招商人员给你谈的租金已达到200+，那么这个场子应该不会差。因为这个商业体的年租金水平已经接近亿元了！

  如果没有较高的销售额是不足以支撑这样的租金的；普通商铺平均租金225元/㎡/月，按租售比15%，销售坪效应该在1500元/㎡。前文所述150㎡店铺，月销售应该在22.5万元算是正常经营。

  我们能更加进一步推算普通商铺面积25000㎡，月销售3750万元，年销售4.5亿元。假设主次力店平均租金75元/㎡/月，租售比15%，销售坪效应该在500元/㎡，月销售1250万元，年销售1.5亿元，整个项目合计年销售6亿！

  客流量多少呢？普通商铺月销售3750万元，主次力店月销售1250万元，合计5000万元，按60元的客单价，商业体的日均客流就是3万人次！

  上述推算主次力店销售预估偏低，一般好点的超市年销售额都能过亿，而普通商铺预估偏高，月销售坪效能做到1500元/㎡，能有三分之二已经是很良好了！

  上述是理论推算，我列举一些商业体报表，看看一个10万方的商业体租金水平是不是达到9000万？

  先看吾悦广场（下述内容太过机密，吾悦朋友不喜勿拍，但作为上市公司这就不是秘密了）

  2020年度新城新开业34个吾悦广场，合计在营95个吾悦广场，全年租金总收入57.2亿元（含租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），其中年租金收入过亿的广场共有8个。

  2020年之前开业的64家吾悦广场年租金收入在9000万以上的14家，占比23%，年租金收入在7000万以上的35家，占比55%；说明吾悦广场这几年的长足发展。再看龙湖公布的2020年租金收入，10万方左右的天街基本上年租金收入都是9000万以上。

  2.非知名商业体新开业要实现年收入9000万还是很困难的，但是通过后期持续运营这个目标还是有希望的。

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